Las dos fincas objeto de esta propuesta (Nº 22 y 24 c/Victoria) se encuentran clasificadas como SUELO URBANO con PROTECCIÓN AMBIENTAL dentro del ámbito de aplicación del Plan Especial de Reforma Interior del Centro de Málaga, ateniéndose a los parámetros y ordenanzas del mismo. (En concreto se encuentran dentro de la Zona II de las definidas en el catálogo de edificios protegidos del PEPRI centro).

Ambas fincas presentan características muy similares en cuanto a composición de fachadas, proporciones de huecos y estructura interior. Ambas cuentan con dos alturas (planta baja y primera) y presentan un estado de deterioro similar, por lo cual a partir de ahora nos referiremos con carácter general a las dos edificaciones.

Estas edificaciones, destinadas a uso residencial (actualmente deshabitadas), presentan una ordenación interior común a las realizadas en la ciudad de málaga durante el siglo XIX. La edificación se ordena entorno a un patio más o menos centrado del cual se sirven las dependencias generales de la casa, preservando la apertura de las zonas más nobles a la fachada principal. La estructura actual está formada por muros de carga (a base de fábrica de ladrillo macizo y cascotes) paralelos a la fachada principal con luces relativamente pequeñas (3-4 metros).

A nivel de fachada, las edificaciones actuales contrastan en altura con la de sus vecinos números 20 (Planta baja más tres) y 26 (planta baja más dos), si bien las alturas totales de estos edificios son considerablemente mayores a las que actualmente se atribuyen a dicho número de plantas por ser cada una de ellas más esbeltas como era característico en los edificios de la época. Por otra parte, lo que sí mantienen en común los números 22 y 24 (objeto de esta propuesta y con grado de protección ambiental) con los números 20 y 26 (vecinos a ambos lados, con grados de protección arquitectónica I y II respectivamente) es el ritmo y proporciones de los huecos existentes.

El Estado actual de las edificaciones existentes es de gran deterioro tanto constructivo como estructural, encontrando en ellos patologías habituales en los edificios de la época, como son:

• Afección de la estructura general de madera. Con existencia de daños graves producidos por hongos y termitas llegando al colapso en determinados elementos y a considerables mermas de la capacidad resistente de gran parte de la estructura.
• Patologías de forjados, los cuales presentan flechas excesivas por agotamiento de las viguetas de madera, cabezas de vigas y viguetas sin apenas sección resistente,  y oxidación de elementos de acero sin recubrimiento.
• Diferencia de asientos y consecuentes desplomes en determinadas zonas de los edificios, presentando puntos de alto riesgo de derrumbamiento.
• Aparición de humedades, fisuras y grietas para las que sería necesario un estudio de patologías pormenorizado con objeto de evaluar sus escasas posibilidades de recuperación…etc

A tenor de las consideraciones expuestas, se estima convenientemente justificada la oportunidad para la realización de la obra de nueva planta.

Por otra parte, los arbustos existentes en el patio de la casa  número 24 no presenta ningún valor y siendo ésta la única aportación de vegetación en ambas fincas, podemos decir que este tema resulta en este caso irrelevante.

A continuación se exponen las razones que respaldan la oportunidad de optar por realizar un edificio de nueva planta sobre el solar en el que actualmente se ubican las edificaciones objeto del presente estudio (Nº 22 y 24 de calle Victoria).

Como primer punto, la descripción realizada anteriormente referente al estado actual de la edificación, nos ofrece el primer dato acerca de la necesidad de la implantación de un edificio de nueva planta, tanto por su estado estructural, como por la imposibilidad de hacer cumplir a esta edificación con las necesidades del nuevo uso requerido.

Como segundo punto de análisis nos referiremos al estado actual de la calle Victoria. La característica básica de dicha calle es la gran heterogeneidad de tipologías y alturas existentes en la misma. Así encontramos edificios de hasta P.Baja + 6 de altura que contrastan con edificios de P.Baja + 1 como es el caso que nos ocupa. Los estilos y tipologías son igualmente variados, albergando edificios actuales de diseño más racional de la mano de  edificios decimonónicos, casas hermandades de cofradías o edificaciones híbridas inspiradas en una mezcla de estilos.

Esta circunstancia nos conduce hacia una cierta reflexión sobre las cualidades a aportar por un edificio moderno cuya intención es la de integrarse con los edificios protegidos que aún conservan algo del espíritu urbano decimonónico malagueño. No sólo en lo que a fachada se refiere, sino también en relación a aspectos organizativo-estructurales de la edificación.

De esta forma se propone un edificio en el que la función del patio sea estructurante y cuya diafanidad en planta baja permita una conexión visual entre patio y espacio urbano.

Del mismo modo se atiene la propuesta a cuantos condicionantes que las normativas municipales y las propias del uso  al que será destinado requieren.

En cuanto a alturas, el edificio de nueva planta defiende y respalda los parámetros definidos por las ordenanzas del PEPRI centro, siendo especialmente sensible al escalonamiento que parece pedir a gritos la necesaria transición entre las alturas de los dos edificios protegidos que lo flanquean.

En referencia a los ritmos, huecos y proporciones de estos, decir que se ha apostado por una interpretación de dichos ritmos adaptándolos a la estética moderna pero manteniendo y revalorando la idea de balcón frente a las terrazas corridas que frustran el orden pautado de los huecos decimonónicos.

Por último, los materiales nobles con los que se pretende realizar la fachada evitan la estridencia y contribuyen de manera sobria a valorar el protegido entorno próximo.

Las necesidades de uso y calidad expuestas por la propiedad (2005 HOTELES 2, S.L.), cuya intención es la de construir un edificio destinado al uso hotelero, son igualmente satisfechas, y cierran el círculo de razones que justifican la propuesta.